在传统的印象中，宝山总是和重工业、集卡车、污染源联想在一起，正是这点长年以来制约着宝山的发展，和申城其它同类的板块相比，它也总是担当着价格洼地的角色。但是，当宝山政府把决心把西城区进行一次“洗心革面”的规划、当品牌开发商争相“瓜分土壤”的时候，当长达8公里的“绿龙”环绕左右的时候，宝山西城区再也不是那个又脏又乱的下只角了，相反一个定位高端、崇尚品质、环境优良的新概念西城区出现了……
板块扫描：宝山西城区规划总面积13.28平方公里，是上海新一轮城市总体规划中重点建设的11个新城之一。整个西城区划分为南块、北块、东块三个区域，其中南块定位于以“人文生态”为主题的中高档生活区，东块定位于以轻轨为依托、连接东西城区纽带的现代生活区，规划总面积13.28平方公里。
新概念之规划：高起点源于政策东风
以牡丹江路为分界岭，宝山东面是发展较为成熟的东城区，它的发展主要得益于宝钢的带动，如今商业配套十分完善，但是由于缺乏统一的规划，该地区的繁荣背后缺乏系统的发展，加上短缺的新盘供应，该板块淡出许多自住客的视线。而相对发展迟缓的西城区情况恰恰相反，配套、商业、交通几乎可以用一张白纸来形容，也正是出于这份单纯性，它成了宝山政府眼中的宝地。
西城区划分为南块、北块、东块三个区域。南块定位于以“人文生态”为主题的中高档生活区；北块定位为集文化、休闲、行政办公、商业贸易为一体的现代化综合生活区；东块定位于以轻轨为依托、连接东西城区纽带的现代生活区。
保集欧郡的营销主管江先龙表示，宝山政府对西城区的规划是品牌开发商入住的最大理由，他还表示西城区和上海的其他板块相比最大的特点就是规划的系统性，政府早就已经把整个板块的定位、配套、分布都安排好，完善后的西城区给人的感觉会协调、统一。相比其他有些板块，完全是由着开发商自由发挥，板块内部发展的断层现象十分严重。此外，由于所有的板块配套都是由政府出面组织，因此十分可靠。
新概念之交通：双轨“戏珠”
宝山西城区由轨道交通1号线和3号线环绕东、西、北三侧。轨道交通3号线北延伸段在西城区东边的同济路及北侧的外环线沿线，地区内设有宝杨路站、友谊路站、铁力路站、江杨北路站，已经正式通车。其中1号线途经上海火车站、人民广场、淮海路、徐家汇等多个一级商业中心，是全市覆盖商务楼范围最广的轨道交通，和其挂钩，对于交通资源匮乏的西城区来说是一大幸事。
家住西城区的业主叶先生告诉记者，自己在人民广场上班，每天做小区的班车或者步行到地铁1号线共富新村站，达到公司的时间在45分钟左右，这其中还包括等车和走路的时间，十分方便。
新概念之开发商：“圈地”蔚然成风
根据宝山政府对西城区的规划，包括环境的治理、商业配套的建设以及交通设施的日益完善，精明的开发商首先嗅到了商业的契机，从2005年初开始，先后有凯德、保集、康桥、万科、三林等品牌开发商争相入住，为西城区的人口导入起到了推波助澜的作用。
从地理位置上讲，西城区分为南北两面，南面主要以香逸湾、丽景翠庭和万科四季化成为主，其中香逸湾的主推房型为90平米以下的二房，单价从8500元起，而丽景翠庭的主力房型和其极为相似，分别是84平米和87平米的二房，均价在8300元左右。万科四季花城一如既往针对年轻的婚房置业者推出90+平米的精装三房，由于采用PC设计，因此价格略微偏高，在9000元左右。这三个楼盘无论从地理位置上来说，还是户型上做比较，定位的群体都是以年轻的置业者为主，彼此之间的竞争压力不言而喻。
相比之下，北面以距离地铁较远的保集欧郡和海尚明城为主，但是依托于行政区、绿龙公园、新兴的商业配套，该板块的楼盘普遍走的是宝山改善型住房的路线。
海德花园所属的招商地产营销主管徐敏表示，当年在西城区拿地成本低廉，可以用荒地来形容，但是开发商看中板块轨道交通以及政府牵头组织的规划，对此产生浓厚的兴趣，海德花园高品质的产品以及其定位，都是开发商对该板块的信心。
而香逸湾的销售经理钱刚也深有同感，他表示康桥集团最初只拿了康桥水都楼盘第1、2期的土地，看中的是这里尚未开发的潜力，开发后销售情况果然十分理想，在此基础上康桥集团再次大手笔拿地开发香逸湾项目。
新概念之产品：开发商“各显神通”
宝山西城区开发商聚集带动了板块的发展，但是众多产品的集中供应也加大了其小手的竞争压力，在这点上西城区和九亭雷同，而不同的是西城区没有大张旗鼓的价格战，定位、品质似乎是其竞争的主要核心力。
香逸湾是康桥水都的三期，为了迎合年轻、改善置业者对高品质生活的需求，他们在楼盘的设计上改用了目前十分流行的artdeco风格，在外立面上对楼盘的整体形象进行了改造。在户型上，90平米的二房中还赠送10平米的露台，为许多年轻的婚房置业者解决了后顾之忧。同时，加深了楼盘的地理优势，在社区内增设定点班车，接送往返于小区和地铁站的业主，解决了不少老年人的出行问题。在商业配套方面，毗邻香逸湾，位于水产路上的泰富广场年底将完成招商，2009年将正式开业。加上2010年完成的另一座诗华广场，集四星酒店、餐饮娱乐以及超大卖场为一体，彻底弥补了业主日常的各类需求。
如果说香逸湾打的是品质牌，那么丽景翠庭走的就是实惠路线，当然价格便宜的同时也以其环境和质量来做陪衬。
丽景翠庭距离轨道1号线最近，目前走路时间在15分钟左右，等到盘古路竣工后这个时间将被进一步缩短。除此之外，8300元的均价可以说是同类楼盘中的低谷，考虑到主要置业人群定位的比较年轻，楼盘的主力产品是90平米以下的二房，这样总价不会超过67万，比较有吸引力。
定位本地改善居民为主的保集欧郡最大的特色就是其合理的大户型，100平米以上、空间布局合理、高得房率是其主要特点。受制于70/90政策，小户型成了近年来受青年置业者的青睐品，但是作为有一定经济实力，渴望舒适的改善型住户来说，大房型不仅能满足生活的需求，也能作为一种市场的稀缺品而备享保值功能。
如果说保集欧郡走的是中端路线，那么海德花园走的就是高端中的亲民路线。据悉，海德花园近期将推出40套迭加别墅，总面积在161-175平米，单价10800元。该产品最大的特点就是地理优势，距离地铁1号线富锦路站不到1公里，摆脱了传统意义上别墅总是坐落在偏远地段的印象，反而是针对有一定资金实力，渴望别墅的人群所打造的“天天可以回家的别墅”。新概念之房价价格低谷岿然不动政府的规划和轨道利好对于板块的意义是巨大的，最直接的影响就是房价的飙升，但是奇怪的是，西城区不仅没有因为这些利好而大涨，也没有因开发商的竞争而大落。莘庄处于外环板块之外，可是1号线途经之后，该板块的价格一路飙升，如今已经达到了近2万元的价格，让许多同类板块望尘莫及。九亭和其有异曲同工之妙，9号线还未完全开通，5千的板块均价就开始不断被刷新，直逼1万元大关，此后同质竞争的压力又使得该地区的价格战愈演愈烈，压制了板块均价。虽然宝山西城区也曾经因为轨道交通的利好而在价格上有所得益，可是同比其他地段，它的均价一直是个价格低谷，没有大起大落的浮动。如今8000元的板块均价对于许多自住客来说是个较大的吸引。而如今，整个市场进入了成交低迷期，许多板块因为同质化竞争、资金压力而大打价格战促成去化，可偏偏西城区一点价格战的硝烟也没有，难道西城区一点也没有销售压力？香逸湾的销售经理钱刚告诉记者，由于西城区的发展相对迟缓，当年开发商的拿地成本普遍较低，成本低决定了价格的低廉。但是这几年，随着整体的行情上升，西城区的价格也有了调整，但是至今8000元的均价相对其它同类区域来说依然很有诱惑。钱刚坦言，香逸湾作为康桥水都的三期，拿地成本远远高于前两期，但是为了集团品牌的需求以及市场的反应，香逸湾楼盘在外立面的用料上、设计上以及房型的规划上都投入了巨大的成本，目前8000元左右的均价几乎是接近于成本，因此再没有降价的可能，面对竞争压力，楼盘唯有通过品质来得到市场的认可，这也是一个大企业能够生存的根本。新概念之后市志在高档社区？环境、商配亟待完善新概念的西城区因为其政府的规划、轨道的利好以及日益完善的配套而正朝着高档社区之路前进，但是购房者心目中的高档社区又是怎样的呢?西城区如今还缺点什么呢？质疑一：环境宝山由于是集卡和重工业的聚集地，如今虽然环境问题被提到议程上来，可是市民住的不是规划、图纸，而是生活。对此，保集欧郡销售经理茅志辉表示，宝山的重工业是宝钢为主，但是它的加工区和西城区相隔甚远，如今中间还有占地30余公顷的绿龙公园隔离，不会对市民的居住造成影响。宝山地区的污染主要是一些老厂房不合理排放造成的，如今这些旧厂房被宝钢收购，全部经过改造，设施好，排放少。同时，西城区现有的工业以服务型的钢铁运输为职能，厂区内是指挥中心，没有任何污染可言。同时，友谊路将建成景观示范道路，政府的行政机构如宝山气象局、宝山电视台、医疗控制中心、环境监测机构都将入主，可见西城区的环境早已不是脏、乱、差的陈旧状态了。相反，高达40%的绿化覆盖率、中央景观带，是优质空气质量的保证。质疑二：商业配套除了北上海商业广场之外，西城区的主要商业配套都不得不依赖开发较早的老城区，这对人口密度日渐提升的西城区来说是一种莫大的压力，那么西城区的商业配套究竟如何？何日才能完善呢？对此，香逸湾的销售经理钱刚表示，水产路将在未来的3-5年之内建成宝山的"南京路"，该路段北面的泰富广场将在年底完成招商，2009年正式对外营业。2010年另一个集四星酒店、娱乐餐饮和大卖场于一体的大型商业广场将落成。而各个楼盘为满足业主的需求，也纷纷建设商业街等，进一步缓解、完善日常生活需求。业内人士分析不可否认宝山一直位于上海楼盘成交量的前列，可见其刚性需求的强烈，西城区高端的定位和优质的楼盘打破了人们对宝山的"成见"，相信以其充足的新盘供应和低廉的价格会带动宝山整个区域的成交。开发商点将台房价求稳是打造品牌的关键海德花园项目营销经理徐敏徐敏表示，西城区未来的定位将是一个种高端的社区，这可以从该板块的环境、配套和交通利好中体现，海德花园针对的就是中高端客户群，他们和传统意义上的别墅投资客不同，对别墅有渴望但是资金实力又不是太雄厚，迭加别墅毗邻1号线的优势正好满足了自住客的特征。徐敏表示，该产品另一个特点是其价格的稳定，不会出现大起大落，招商地产雄厚的资金优势、沉稳的为商风格决定了招商旗下的项目价格都十分合理和稳定，从某种程度上说，平稳的价格对业主来说是一种保证，而对开发商来说却是一种品牌价值。产品升级期待"白领移民"香逸湾销售经理钱刚钱刚表示，香逸湾是该集团重金打造下的产品，定位是年轻、对生活有追求的青年置业群，在产品上采用风靡全球的Artdeco风格，提升社区绿化率，配有4000平米的会所，交通上因为紧靠1号线，出行十分便捷，户型上涉及90平米以下的小户型，并配有10平米的露台，二房能当三房用。钱刚表示，香逸湾高品质的产品受到了不少青年白领的青睐，目前整个市场观望浓厚，开发商定价都已经接近了成本，选择余地大，房产作为一种实物不仅能满足自身的生活需求，更能具有保值作用，推荐有买房意愿的置业者认准时机。大房型有大智慧保集欧郡销售经理茅志辉茅志辉表示，保集欧郡的开盘很低调，广告宣传也很少，但仍然能保持每月30-40套的销量，主要原因是保集欧郡的定位是宝山本地的改善型群体，为了这个定位，该楼盘专门聘请澳洲的设计师对楼盘的整体进行规划，花园洋房、舒适三房都是其热销的理由，此外相比该板块的其他产品，大户型是其最大的亮点，毕竟今后的市场舒适的大户型是稀缺品。茅志辉还强调，虽然保集欧郡的地理位置离地铁站较远，但是楼盘门口的公交车和畅通的路段都能缓解这一不便，此外作为西城区的南部，这里紧靠行政区，绿化率高，商业配套高端，发展前景十分乐观。价格低谷是核心优势丽景翠庭销售经理沈霁雯沈霁雯表示，西城区最令人担忧的环境问题近来得到很大的改善，盘古路以北的商业中心也将落成，西城区的最西面还将打造3.3万平米的商业中心，加上偌大的绿龙公园，西城区在地方政府的牵头下发展已经逐渐完善。此外价格低廉是这里的另一大特色。丽景翠庭8300元的均价更是板块的低谷，同时与地铁站紧密的地理关系也是其吸引不少青年自住客的另一大原因。目前整个市场馆望氛围浓厚，西城区的新盘供应很充足，这个时候不仅价格低而且选择余地大，这对自住客来说无疑是进入市场的良机。
