文/高馨凌
世邦魏理仕数据显示，2015年一季度，环贸广场2期与陆家嘴金融广场3号楼交付，为上海优质写字楼市场新增供应127438平方米。据了解，新增项目均有近一半的面积已在同租户洽谈中。高纬环球研究咨询部大中华区执行董事林荣杰表示，“新项目租赁吸纳率较高，表现了市场对上海核心商务区新增项目的旺盛需求。”其中，必胜人力资源及野村综合研究所分别在环贸中心2期承租了约2000平方米和1200平方米；即将成为中国第一高楼的上海中心，同样预租火热，其中一季度代表性成交为大成德同律师事务所预租了约8000平方米。
值得注意的是，在上海优质写字楼交付的同时，上海摩天大楼的数量也进一步攀升。据莱坊发布的2015年全球城市《摩天大楼报告》中指出，上海位居摩天大楼指数排行榜第10名，摩天大楼租金达到每年每平方英尺68.75美元（约合每天每平方米人民币12.4元）。上海的摩天大楼主要集中在浦东陆家嘴商务区，以此形成的陆家嘴天际线是国内经济迅速发展的积极象征。其中，作为目前全球第二高、中国第一高的写字楼，“上海中心”的建成无疑刷新了上海城市的天际线。
一季度专业服务和IT租户活跃
甲级写字楼空置率有所下跌
从租赁成交的行业特征来看，今年一季度较为活跃的是专业服务业和IT业租户。当前，外资企业的租赁成交仍多为续租：如某市场调研咨询公司在东海商业中心二期续租约6500平方米，一家软件公司与和某半导体企业分别在中信泰富广场与港陆广场续租；也有部分企业转搬至陆家嘴商圈：如营销服务机构富阳控股搬至世纪大道上的东方大厦，其买下1500平方米整层办公空间；同时，越来越多国内租户选择进驻核心商务区以外的优质写字楼：如某电商公司在大宁中心广场承租了2600平方米，一家零售业租户则将办公室从淮海路迁至凌空SOHO。
但据高纬环球数据显示，一季度虽有新增项目入市，但本季度甲级写字楼的平均空置率受市场巨大吸纳量影响，环比下跌2.4个百分点至5.0%。在浦东，竹园商圈的平均空置率环比大幅下跌11.9个百分点至5.6%。其主要因素为各类金融企业租赁需求强劲，使该商圈内的陆家嘴世纪金融广场二号及三号楼，空置率大幅下跌。另一方面，本季度陆家嘴平均空置率环比略微上浮0.8百分点至3.2%，主要由于东方汇经将其高区20196平方米原自用面积现转向市场开放租赁，使得该商圈甲级办公楼可租赁面积本季度增加，带动空置率上升。在浦西，静安和黄浦的平均空置率分别环比大幅下降5.7和4.3个百分点，主要由于近期建成的恒基688和金外滩国际广场逐渐被市场吸纳。
静安商圈租金显增长趋势
新兴商务区租金下调压力积聚
租金方面，世邦魏理仕统计显示，一季度上海优质写字楼平均租金报每月每平方米277.0元，同样本环比上涨1.2%；其中可租面积稀缺的浦东租金增长2.0%，继续领跑浦西0.6%的涨幅。由于今年起陆续将有大量的新增供应在非核心区投入使用，部分非核心区项目已未雨绸缪地适当调降租金以在租户竞争中抢得先机，致本季非核心区写字楼平均租金出现0.2%的细微下降。
未来六个月预计将有超过80万平方米的新增供应计划入市，其中约六成位于核心区外。短期来看，核心商务区市场的空置率将保持在较低水平，租金仍有小幅上涨的可能；而在供应集中的新兴商务区内，租金下调的压力正在持续累积。
对此，高纬环球中国区企业租赁顾问团队执行董事司徒泰山预测，静安商圈在中长期应会显示出平稳的租金增长趋势。据静安政府“十三五”规划前期方向，将着重发展静安区成为国际高端都会城区，包括提升办公配套和提高政府服务效率，以吸引大型企业及高端人才入驻。在浦西其他核心商圈，租金预计将保持平稳或平缓下滑。在非高品质写字楼中的租户，将可能考虑搬至产业园区，以整合分散的办公室、进一步扩大办公面积或降低运营成本。虹桥及徐汇核心商圈可能受到冲击较为明显，因其地理位置靠近产业园区中较为成熟的临空、漕河泾和虹桥枢纽。在浦东，位于陆家嘴的上海中心在下季度即将入市，有望减缓陆家嘴租金持续上涨的趋势。
中国摩天大楼数量占全球40%
受大型基金和私人投资者青睐
与此同时，莱坊董事及上海研究及咨询部主管杨悦晨指出，中国正进入摩天大楼的建造高峰期。从近十年的发展情况来看，上海建设摩天大楼的数量是最多的，增长速度也是最快的。从功能上来说，目前在上海的摩天大楼基本都是非住宅用途的超高层，业态组合多为高档写字楼和酒店。
2015年全球共有79栋高度超过305米（1000英尺）的摩天大楼，其中40%位于中国，28%位于阿联酋。事实上，摩天大楼不仅受到租户青睐，也吸引了房地产投资者的目光。近年来，越来越多的包括**财富基金、国家养老基金以及全球私募股权基金在内的大型基金将目光投向房地产投资。这一新趋势的兴起也得益于全球资本市场的变化。一直以来，大型基金是**国家债券的主要投资者，而多年来实行的量化宽松政策使得一些最受欢迎的AAA评级和AA评级**国家债券收益连年下降，房地产投资收益则相对可观的多。量化宽松政策促使许多基金机构寻求多样化投资，作为债券和股权的可替代投资之一，房地产投资的吸引力不断上升。除大型基金之外，私人投资者对摩天大楼的兴趣也非常浓厚。
莱坊亚太区研究部主管Nicholas Holt 表示：“过去十年，中国主要城市写字楼往高处拓展是一个引人注目的现象。全球高于305米（1000英尺）的摩天大楼有40%位于中国，这也突显了中国经济在全球经济中的重要性与日俱增。”
