文/张潇博
沪上家庭对于购买学区房趋之若鹜，一方面是看好区域的优质教育资源和氛围，方便孩子就近入学，另一方面，无论市场怎样变化，学区房都是几乎不受外界影响的置业产品，在名校扎堆的区域，甚至会有客户排队求购推出来的二手学区房。 “下自成蹊”不愁卖或许是对学区房状态的最佳诠释。
学区房挂钩实际居住功能
据德佑地产晶华店经理刘东东介绍，静安区由于教育资源丰富，导致近年来学区房价格居高不下。如门店附近对口静教附小的晶华园，尽管小区本身品质在区域内比较一般，但大户型房源单价已超过6万元，而附近的达安锦园，尽管小区品质明显高于晶华园，但由于不对口静教附小，单价反而略低于晶华园；至于一些纯粹挂靠户口用的小户型学区房，单价就更为惊人了，如海防村中不乏一些挂牌单价8万元的房源。
而来自中原地产的统计数据则显示，静安板块内学区房主要为三和花园、四和花园，主要对口学校为一师附小，且片区内还有五四中学等知名学校，购买人群的购买原因以挂户口为主；浦东新区的新洋泾板块内大多数的小区都有相对应的学区房，周边学校包括六师二附小、浦东新区第二中心小学等知名学校。
对此，德佑地产研究部总监陆骑麟一针见血地指出：“从今年的学区房政策来看，各区都提高了门槛，优先考虑人户一致家庭，显然将矛头指向了一些缺乏实际居住功能被反复炒作的小面积学区房，纯以挂户口为目的购买行为将面临较大的风险。”例如静安区今年学区房政策明确了“人户一致”家庭在入学中的优先地位；长宁区要求户籍地址与家人的房产证地址必须一致；徐汇区当报名人数超过对口学额时，按照入籍时间安排入学；宝山、奉贤则规定，公办学校招生紧张时，随迁子女入民办学校等。这些政策都在为学区房挂钩实际居住功能护航。
传统学区线
出手新房对口学额系数高
一般来说，区域出现新学校或者新楼盘的时候，所属区县的教育局会根据实际对学区范围进行微调，使得二手房的学区划分存在变数，相反，一手房社区在规划之初就有配套学校的用地，引进学校后业主自然享受就近入学原则，对口学额系数显然更高。
自去年10月绿城入驻香溢花城以来，绿城·上海香溢花城一直热销，持续领跑内环普陀，日前，项目再迎学区房落地利好。据上海融创绿城投资控股有限公司营销中心副总经理单伟介绍：“今年年初，在普陀区政府牵头下，绿城联合上海理工大学，在绿城香溢花城三期的学校规划用地上建造一所全学龄的上海理工大学附属学校，这所学校同时也是区教委未来将重点打造的普陀区优秀试点学校，成为普陀区东部重点教育支撑力量，学校的师资力量以及各方面资源配给都会相对到位。可以说，我们配套学校的打造是站在巨人的肩膀上。”单伟透露，对于有孩子的购房者，香溢花城学区配套对他们相当有说服力，因为这部分购房者非常在意孩子未来的教育，而且也愿意在教育上投入，为此项目在售学区房源持续热销中。
位于闵行的紫竹半岛是沪上又一跨年热销的学区房项目，其拥有从幼儿园到初中的12年一贯制华东师大附属纯正国家化教育体系——华东师范大学附属紫竹幼儿园、华东师范大学附属紫竹小学、华东师范大学第二附属中学附属初级中学。项目负责人表示，有了十二年一贯制学区房，家长无需每三至五年搬一次家，不少来自紫竹科技园区的公司精英高层，已经抢先成为业主。
日前刚刚开盘的秋月朗庭则是南桥新城学区房的新贵，据悉，项目坐拥12年一贯制全龄学府配套，包括了九华幼儿园、奉教院附小、汇贤中学等优质师资力量组成的重点学校，学区概念冠绝新城，开盘当天签约热销情况火爆，学区概念助推其成为南桥又一个单价突破二万的热销盘。
蓝海学区线
高端房比拼教育资源嫁接
事实上，如今国内高端盘品质很多已经做到了极致，因此，开发商纷纷加码项目附加值，因此，除了传统意义上围绕公立名校展开的学区房之争，与教育资源的嫁接就是比拼“蓝海”之一。
融创绿城在无锡蠡湖香樟园打造全国首个蓝色理想住区，从滨湖住区、健康住区、文化住区、商务住区四个维度，创造性构建出滨湖理想住区的范本，不仅引入国际双语幼儿园，更与素有“全球第一贵族中学”美誉的伊顿公学战略签约；同样与国际名校联姻的还有上海星河湾，项目身处徐家汇南，拥有由上海中学国际部核心管理团队办学的上海星河湾双语学校、星河湾蒙特梭利国际幼儿园等与国际同步的高端优质教育资源。上海星河湾双语学校特与美国杜克大学、佛蒙特州教育联合委员会和佛蒙特州国际高中合作，引入美国高中课程及与杜克大学衔接课程。美国佛蒙特州国际学校将为上海星河湾双语学校符合要求的高中毕业生发放全美国认可的美国高中文凭，这些毕业生将在美国杜克大学和佛蒙特州教育联委会所属的大学在同等申请条件下获得优先考虑录取或有条件录取，这无疑是上海很多豪宅板块所无法企及的。
在单伟看来：“由于地段、配套、规划受客观条件制约，融创绿城与星河湾的做法，都是通过物业服务、学区资源嫁接等一些可变通手段，探索高端楼盘的‘蓝海’价值方向，有一点是可以肯定的，市场激烈竞争迫使开发商卯足劲地来为客户提供增值服务，所以最终的受益者将是购房者，全家人得到更多服务和配套。”事实上，绿城·上海香溢花城除了学区概念，在软性的服务上也引进了起源于德国的“邻里之家”的概念，在邻里之家里，老人和孩子将得到周到的服务与照顾，例如“4点半学校”、老人活动中心、青少年活动中心等，这些服务对于业主都是免费的。
业界观点
公平享受唐镇开发的成果
上海浦东唐城投资发展有限公司总经理 周皆明
理论上说，学区房其实是社会资源分配不公平的产物，甚至有时候助涨了房价的上涨，是一种无奈的表现，事实上，唐镇在教育配套方面，成功引进了福山路小学、东方路幼儿园后，一不小心也变身学区房。唐镇引入教育配套的出发点，不是强化名校资源，而是让所有安家在唐镇的家庭，不论买怎样总价的房子，按相关政策,都可以公平享受到区域开发的成果，为了保证适龄儿童就近在公立学校入学，政府层面要尽量做到教育资源的分布均匀，当然对于一些高端社区，浦东大量的民办学校、国际学校，也可以满足他们的需求。
将学区溢价留给购房者
上海融创绿城投资控股有限公司营销中心副总经理 单伟
学区房表现了资源的稀缺性。一般来说，优质学区房比同区域非学区房的价格要高 15-30%左右。绿城·上海香溢花城打造的12年制一站式教育解决方案，家门口的学校让家长与孩子免受上下学交通劳顿之苦，孩子能多睡一个小时不仅能提高学校效率，与教育专家和儿童营养学家所倡导的科学健康教育理念相符，也免除了家长面临孩子（幼升小，小升初）一而再再而三的择校之苦，是家长一劳永逸的选择。同时，香溢花城在定价上还是将这部分学区的溢价价值还给购房者，既是维持在学区落地之前的市场售价，所以目前购买性价比非常高。
新政对市场冲击有限
德佑地产研究部总监 陆骑麟
静安区规定了“本区内每户地址五年内只享有一次同校对口入学机会”，这也就意味着假如学区房业主在孩子读完小学毕业后再将房产转卖，接盘的买家将不会受到这一政策的影响，况且静安区即便买房入户，也要在一年后才能入学。不过，学区房新政对市场的影响还未完全显现，据德佑地产静安区16家门店统计来看，目前学区房的交易后，大多数业主都是在孩子小学毕业后才将房屋转卖，中途转卖的情况较少出现，因此该政策对于学区房市场的影响不会特别严重。从长远来看，纯以挂户口为目的购买小面积学区房的行为将面临较大的风险，不但购买者自身可能享受不到预想中的学区待遇，在转卖时也可能由于政策风险而难以获利。
