◎本报记者
曲美慧
人老了病了，有养老金、医保做保障；房子老了坏了，怎么办？眼下，我市大批小区出现公共设施破损、公共空间老化的房屋“病症”，暖气管道爆裂、电梯故障、外墙渗水……种种问题给人们的生活添了不少“堵”，甚至造成部分物业纠纷。
想解“堵”，不是没有途径。2002年11月起施行的《徐州市物业维修基金管理办法》明确要求，一个物业管理区域内有两个以上物业产权人的，应当建立维修基金。这笔物业维修基金，专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后，因自然损坏或不可抗力原因毁损而实施的维修、更新和改造。
但在现实中，这笔数目不小的资金，却一直处于“休眠”状态。市房管部门工作人员透露，大部分小区没有使用过这笔资金。
让物业维修金“苏醒”，难在哪里？如何才能让“房屋养老金”派上用场？为此，记者展开调查。
动用基金有多难？
12月7日，集中供暖已一周，徐州南区一个小区，却因暖气管道破损未能用上暖气。该小区物业12月1日开始，上门征求业主签字同意使用物业维修基金，但由于该小区仅一半居民家中安装暖气设备，因此只征集到一半业主的同意。
“按照规定，必须有2/3以上业主同意，才能向市住房保障和房产管理局申请启动物业维修金。”该小区物业管理人员说，他们已经不是第一次征求业主意见，希望动用物业维修金，但没有一次能够凑足2/3业主签字。因此，这个成立了近10年的小区，虽然有数十万物业维修金备用，却从未使用过。
而在一些只有部分业主缴纳物业维修金的小区，引发的问题也不少。2010年锦绣嘉园小区地下水管爆裂，维修费用需要5万多元，物业上门征求业主意见时，80多户交过维修金的户主都签了字，但最后仍没能用这笔钱。“我们小区上房较早，630户业主有500多户在2002年已经住进来了，所以只有80多户后来住的交了物业维修金。这样一来，除这80多户以外，其他500多户业主都要另外交200多元水管维修费，但很多人不愿交，最后只能作罢，那80多户的物业维修金也没能用。”锦绣嘉园物业客服主管李琳说。
动用基金难在哪儿？
“最难就是征集2/3以上业主的同意。”李琳说，每次征集物业维修金的使用，都不顺利。签字的业主认为，小区事务是公共事务，大家都应该支持；不签字的业主通常是因为维修事项与自己无关，或者受益颇微。
另外，小区里常有楼房出租现象，为避免租户擅自替业主签字，每次征集意见时，还需要业主出示户口本，而有些出租房子的业主难觅踪影，更增加了物业管理的难度。
李琳表示，申报过程的繁琐，也是不少物业公司最终放弃使用物业维修金的原因。“我们向房管部门提出申请后，他们要先来核实问题是否确实存在，评估维修价格，然后我们征求业主同意，在小区里公示几天，确保居民无异议之后，才能开始维修。这个过程通常要拖上至少一个月，你想啊，水管都爆了，水都用不上了，居民能等那么久吗？”
这些困难，也让物业公司在接手一些即使交了物业维修基金、但楼龄略长的小区之前，必须“把账算好”。据了解，很多公司在接手楼龄略长的小区前，都要做好预算，特别是一些小区需要改造成封闭式小区，安防系统往往动辄10万元。
不用基金咋解决问题？
随着商品房交易不断增加，房子“养老”问题越来越凸现。根据搜房网统计，过去3年里，徐州市共成交约13万套商品房，而1-3年后，他们都将和那些老小区一样，陆续面临公共设施老化的问题。
在物业维修金难以使用的情况下，小区的公共设施维修问题如何解决？多位物管人员表示，目前常用的方法是用公共收益来解决资金问题。如公共停车位的停车费用，电梯间广告收益，小区其他部分的广告收益，在做好透明和公示之后，满足业主知情权，可以解决小区公共设施维修的“燃眉之急”。但是，公共设施维修所需资金甚多，靠公共收益“填补”效果有限。
也有一些小区，采用业主自筹费用的方式。但这个过程，如征求使用物业维修金的签名一样，困难重重，出租房难寻业主，部分业主事不关己拒绝交钱，业主委员会出面协调收效甚微，最终能够成功的例子寥寥无几。
怎样让物业维修金“苏醒”
徐州市住房保障和房产管理局物业管理处陈峰表示，现阶段动用物业维修金的程序，确实比较繁杂，因此过去几年中使用这笔基金的小区不多，今年开始使用量才有所增加。不过，现在省里正在制定相关细则，待出台后，将允许小区物业在某些情况下，紧急启用物业维修金，事后再行申报程序，这将有效提高物业维修金的使用效率。
但不少物管人员担心，即使紧急启用这笔资金，解了燃眉之急，后续的业主沟通问题，仍会给他们带来不少麻烦。“你比如，我用完这笔钱，业主找上门来，说我不透明，不公示，私自用这笔钱，侵犯他的权利了，我怎么办？”一名物业工作人员说。
“这需要政府在出台文件时，必须对哪些情况能够紧急使用维修金，做一个明确、具体的规定，以保障物业在后期能据此向业主解释清楚。其实不管是征求意见后再使用，还是紧急使用后再补办程序，关键都在于物业和业主之间的沟通和相互理解。”中国矿业大学管理学院工商管理系副教授王华清认为，一方面，物业要加强相关政策的宣传和普及，同时对本小区的公共事务加强透明化和公开化，让业主对物业费、维修金每一分钱怎么用的，都明明白白；另一方面，业主也亟需加强自身素质，不能说这个花坛离我家远了，我就不同意出钱修它，应当培养起公共意识和共享意识。
