“主体商铺购买，包租三年，第一、第二年租金每年6%，共计12%，签约时一次性返还，第三年租金8%，在第三年返还；租赁，合约为3年，第一、第二年租金减免，第三年租金减半。”面对华东机电交易中心招商手册上的宣传，最近手上有些闲钱的刘先生很是纠结：“买好，还是不买好？开发商虽然承诺固定收益，但风险究竟大不大？”
一．对于市场开发运营商而言，江南五金和湖塘纺织城的榜样力量实在太大了。分处城北和城南的这两家五金机电市场，给人的是红火、成功的感觉。特别是纺织城内的五金机电市场，自2006年运营以来，目前投资回报率稳定在6%左右，沿街商铺高达7%。
“五金机电市场是附生于工业经济的。目前，常州的工业经济快速发展，也给了五金机电市场发展的空间。”江南五金机电市场总经理黄伟楠称，除新北区的工业企业，该市场的辐射范围广及江阴、泰兴等地。在湖塘纺织城总经理王炳昌看来，他们的五金机电市场之所以稳步发展，其实也得益于武进制造业所具备的强大优势。
良好的工业发展根基，加上现实中五金机电市场的热景，导致五金机电市场数量开始被放大，模式不断被复制。“毫不夸张地说，就常州现有的五金机电市场数量来说，已属过多，且同质化竞争。”谈及现状，几乎每家市场管理方都这样说。
二．9家五金机电专业市场，规模最小的上万平方米，最大的达20万平方米。纵观9家的运作模式，主要有3种：一是纯粹的租赁式，所有物业由市场持有，负责招租，如金桥、龙城机电市场；二是租售结合式，市场除保留一部分物业外，其余铺面对外出售，如江南、怡康等机电市场，铺面出售比例达80%左右，20%自己持有；三是纯售式，这类由市场投资方“售后返租”的铺面，租期大多为三年，也有五年的。
事实上，近两年来现身的五金机电市场，大都以“售后返租”模式出现。在国家对普通住宅严加调控的现状下，这种“售后返租”的专业市场吸引了更多投资客的目光。
“开发商在出售分割的商铺前，会根据返还的金额多少，提高商业项目的平均售价，有的售价远高于市场价格。这就叫羊毛出在羊身上。”位于新北区的一家五金机电市场老总谈到，前期项目开发时，开发商已提前得到了这笔钱，之后再逐年返还给小业主。对于这笔钱，开发商不会存在银行里生息，而是不断地进行开发周转。万一其中一个环节出状况，不仅返租无法兑现，资金链也将出现问题，整个项目就可能处于半死不活状态。重要的是，尽管开发运营商承诺以后每年以一定的年收益返还投资客，但返租期过后，能否继续经营好也是个问题。此时，对小业主而言，风险也就来临了。
三．专业市场开发运营，怎样才算成功？
考量标准有三个：对于开发商来说，商铺出售完毕，项目实现盈利，这个项目就是成功；对于投资客来说，市场红火，商铺价值得到提升，是成功；而对于租赁户来说，客户盈门，经营获利，是成功。只不过，这三者往往很难兼顾，实现共赢。从目前我市9家五金机电市场的运营看，真正实现共赢的，也就那么屈指可数的三、四家。更多的商业项目则是：销售期间相当成功，后续招商、运营却生气不足。在这方面，我市已有不少案例。
“对于普通购房者来说，投资专业市场的风险远远大于住宅。”市场人士指出，投资住宅产品，如果失误了，大不了自己住；专业市场中的单个铺位则依赖市场整体生存，市场不景气，做什么都不行。重要的是，市场整体不好，孤零零一个商铺几乎没有可能出手。
投资专业市场，注意点在哪？市场人士称，先要具体考察整个市场，后续发展、经营品类前景等，要有自己的判断，不要听开发商的一面之词。签协议前多考虑点问题，比如，怎么确保能拿到回报。最好的办法是在市场达到开业标准后再买，此时介入的门槛虽高，可经营性的风险评估能直接测算，相对稳妥。
