鹏港房产经纪人孙静最近比较郁闷。手上有几笔买卖双方已经谈妥，却由于无法保证贷款资金按时到位，不能签合同。“贷款难，对二手房交易影响特别大，最近二手房市场都不怎么动，业务很难做。”孙静甚至认为，这段日子是她做房产经纪8年以来最棘手的时期。
虽然从政策层面上，我市多数银行未停贷二手房，但实际操作中房贷收紧，已是不争的事实。我市二手房市场因此雪上加霜。
据孙静分析，今年二手房价格总体比较平稳，1月份和2月份略有上涨，3月份持平。受国家房地产调控政策影响，目前抑制二手房交易的因素主要不在于房价，而在于税费高和贷款难。从交易费用看，消费者要换房的话，如果出手的房子不满5年，所缴的营业税、个人所得税和有关费用基本上是交易额的6.6%。再买一套90平方米以上新房子，即使属于首次购房也要缴1.5%的契税。而比税费高影响更大的是贷款难。“从我经手的二手房交易看，80%的购房者需要办理贷款。税费高，通过买卖双方协商共同分担尚可解决，但贷不了款或贷款不能及时到位的话，客户想买也买不了。”
二手房贷收紧，还直接抑制了消费者的自住需求。孙静说，目前二手房交易中，50%以上属于年轻人或外地人首次购房，改善性需求占20%左右，真正出于投资目的购买二手房的比例很少，10%都不到。
常房置换的情况与此类似。“此前，各家银行已经提高了二手房贷款的门槛，对于房屋的面积和房龄以及贷款人的资信状况都提出了较高的要求，中介公司也已经逐步适应了这一变化，对一些不符合放贷要求的老房子都要求客户全额付款。但此次银行收紧或暂停办理二手房贷款，对于二手房市场是一个致命的打击。”常房置换交易部经理贺腹亮介绍。
受1月末国家出台新一轮房地产调控政策影响，常房置换2月份的二手房交易量较1月份下降50%，3月中上旬市场逐步回暖，但3月下旬起由于贷款受阻，二手房市场再次跌入低谷。“有一个星期左右的时间，我们没有成交一笔业务，这两天情况略微缓和。可以说，二手房市场交易量大小，很大程度取决于房贷政策的松紧。”贺腹亮说。
由于房贷政策影响的滞后性，目前我市产权登记部门统计的二手房交易量尚未出现太大波动。
面对房贷收紧，买房者的心态也发生了微妙变化。一部分人特别是需要贷款买房的人，希望尽快放松二手房贷款政策，如期实现购房计划；另一部分人态度则相反，他们开始观望，希望二手房房价能受此影响下跌，他们认为等政策明朗后再出手也不迟。
市区二手房契税征收设定基准价
市房产管理局、物价局和地税局联合发文公布市区二手房2010年平均交易价，自4月1日起，二手房交易纳税申报价明显低于市场价的，税务机关将依据《中华人民共和国税收征收管理法》规定，以此平均交易价为基准，实行核定征收。
常州市区住宅小区二手房平均交易价格数据主要来源于契税征收机关二手房交易计税价格的数据、市房地产中介行业协会的调查数据，及评估公司的评估基价。该价格由市房管局会同物价局、地税局进行修正核准，并予以公布。
从2011年4月1日起，在二手房交易中，纳税人申报价明显低于市场价的，税务机关将以平均交易价为基准实行核定征收。自去年10月1日起，根据财税（2010）94号文件，江苏实行新的契税税率：如购买唯一一套家庭住房（需要到房管部门出具证明），90平方米以下按1%征收；90-144平方米唯一住房减半，即按1.5%征收；如非唯一住房或面积大于144平方米的住宅以及非住宅，均按3%征收。
市地税局契税征收部门提醒广大纳税人：为维护交易双方合法权益，在二手房交易过程中进行纳税申报时，必须按实际成交价格如实申报，避免法律纠纷。
小区容积率计算有变化，一些地下室、半地下室都将计算
3月31日记者从市规划部门获悉，市区将实施新的容积率计算办法，即符合一定条件的地下室和半地下室建筑面积正式计入计算容积率的建筑面积。
容积率指一定地块内，地上总建筑面积与总建设用地面积之比，是衡量地块内建设容量的重要指标。一般来说，建筑容积率越高，房子密度越大，环境就越差，住着越不舒服，但另一方面，它可以摊低土地成本。
依照新出台的规定，今后市区各建筑的地下室、半地下室，满足一定条件即计入计算容积率的建筑面积。市规划局用地规划管理处副处长夏曙光告诉记者，规定主要针对设置下沉天井或以大开挖形式改善地下室室内环境并用于居住的地下室和半地下室，当天井面积大于15平方米/户或沿墙开挖长度累计大于8米/户时，计入计算容积率的建筑面积。地下室如果作为车库及消防、人防、配电等必备的设备用房，则不计算容积率面积。
规定要求，地下室和半地下室的结构顶板高出室外地坪基准标高大于等于1.5米且小于2.2米的，按其水平投影面积的1/2计入计算容积率的建筑面积；大于等于2.2米的，按其水平投影面积计入计算容积率的建筑面积。规定还要求居住建筑单层地下室层高不应超过4.2米。
据了解，出台这个新规定，主要是鼓励合理使用地下空间，规范建设开发行为。一旦地下室和半地下室建筑面积符合条件正式纳入容积率计算，“意味着地上的建筑面积也将减少。”夏曙光说，以某小区为例，假设其总建筑面积为1万平方米、地下一层建筑面积为1000平方米。按照现在的规定，地下的1000平方米符合大于等于2.2米这个条件会被计入小区的总建筑面积，也就是说只能在地上建设9000平方米。同时，还需另行缴纳地价款及配套费。“开发商会考虑成本，以后‘楼下楼’送的面积可能会相应减少。”
