笑银
平阳万达广场、平阳银泰城、明发广场、苍南银泰城、龙港新城中央商务区……不知何时，我市郊县区域迎来了城市综合体的建设热潮，尤其是在鳌江两岸的平阳苍南，城市综合体项目一个接一个，目前在建或即将建设的综合体项目多达十余个。
根据建设规划，未来几年，这些城市综合体将陆续投入运营，那么，平阳苍南这些人口规模并不很大的城镇能否承受得起这么多的城市综合体呢？
城市综合体“遍地开花”
用“忽如一夜春风来，千树万树梨花开。”形容近年来温州城市综合体的发展一点也不为过。放眼温州四面八方，无论是市区，还是郊县都已成为城市综合体的主战场，尤其是在鳌江周边更是城市综合体密布。
仅平阳县鳌江镇就分布着四大城市综合体，平阳万达商业广场、平阳银泰城、中塑居家MALL和明发广场。其中平阳万达广场坐落于鳌江镇的江滨中央商务区疏港大道，占地面积约180亩，总建筑面积约55万平方米，该综合体由万达百货、万达影城、风情步行街、购物中心及高端住宅等组成。在平阳万达广场不远处，另一城市综合体项目——平阳银泰城也已开工，该项目以银泰百货为核心，包括住宅、超市、影院、餐饮等多种业态，建筑面积约37万平方米。
在火车站大道沿线，这里还聚集了明发广场城市综合体。项目集商业、办公、住宅、酒店、休闲娱乐功能于一体，占地面积98亩，总建筑面积24万平方米。明发广场附近的中塑居家MALL项目，则为成都中塑投资集团有限公司投资的居家商业综合体，该项目以居家MALL为核心，包括写字楼、餐饮等业态，总建筑面积约27.5万平方米，项目总投资约20亿元。
与鳌江镇隔江而望相距不过三四公里的龙港镇，“城中城”的布局并不逊于鳌江，镇上不仅聚集了龙港财富中心等商业综合体项目，还将打造大型城市综合体——龙港新城中央商务区。此外，银泰在苍南县城中心区再造一城，项目总投资约20亿元，总建筑面积达32万平方米。除此之外，周边正在规划建设的还有水头城市综合体、萧江城市综合体等。
从鳌江一路向北途经平阳县城昆阳、瑞安各地，沿途的“城中城”同样密集。昆阳镇已规划有昆阳城东综合体项目，而在瑞安，在建的有瑞安新玉海国际街区、位于瑞安滨海新区的万松城市综合体、位于瑞安塘下中心区的塘下城市综合体。再一路北上，永嘉已在建的瓯北商务中心，乐清则有南虹广场、乐清滨海新区城市综合体、乐清正大广场城市综合体等多个项目。
温州市区的“城中城”也是密集分布。东西走向的瓯海大道上，从东到西目前已有已开业的龙湾万达广场，在建的华润万象城、大西洋购物中心，个个都是大块头。市区还有牛山城市综合体、滨江广场、景山城市综合体、六虹桥城市综合体等多个项目在建或将启动。
“扎堆”建设风险需掂量
城市综合体的开发热潮究竟从何而来，温州的人口、消费能力能否支撑这么多的“城中之城”，未来太多的“城中城”会否带来“空城”的风险？商业地产资深人士陈鸿认为，作为城市“高大上”的代表，城市综合体无疑是可以拉升城市形象、增加税收、解决就业岗位的一种重要物业形态，这也是受到追捧的关键原因。
不可否认，城市综合体的开发，对于城市的发展和区域配套的完善功不可没。但在看似热闹的城市综合体大战中，我们似乎也能嗅到一种不安的味道：如此“大跃进”式的综合体开发和放量，对于温州城市，尤其是鳌江区域城镇的容量而言，供应量是否过大了些？
对此，陈鸿表示，衡量一个城市综合体项目的体量是否过剩，主要看该城市经济发展的成长性、固定人口数量和新增人口的趋势带动，以及城市人口的消费能力等因素。此外，当地的市政建设、交通便利以及生活、商务的配套成熟度等因素也将影响物业的发展。对于经济和人口消费能力较为有限的县域来说，城市综合体的存活率并不十分乐观。
“在55万平方米大体量的万达广场落地鳌江镇后，银泰又在鳌江南北‘连下两城’，而且每个项目规模都在30万平方米以上，这对于当地消费能力和综合体运营商都是一大考验。”某商业地产人士坦言，这种“扎堆”的建设，必然意味着某些城市综合体因为后期招商不到位而面临“饥饿”和“空置”的危机。以位于市区瓯海新城的大西洋购物中心为例，购物中心早早建好，却面临招商困难，致使迟迟不能开门营业。而早些年丹璐百货入驻欧洲城也是看中了欧洲城这个大型商业综合体所蕴含的巨大潜力，但由于其规划定位、品牌招商以及后期资金等因素，丹璐百货连年亏损，依然难逃“关门”的命运。
许多业内人士直言目前温州城市综合体建设过热，应避免出现恶性竞争。因为综合体的开发需要复杂的相互配合、协同发展，它需要与社会经济发展目标紧密地结合到一起。一个城市综合体的建设规划，从前期的地块出让、资金筹集、规划建设、商业定位到后续的交通、物业、物流、仓储等细节，以及散售带来的隐患和风险，都是建设一座成功的城市综合体所要仔细掂量的。
“一味地追求综合体的数量体量，而不去创新发展思路，这是商业地产发展的误区。”好望角房产专业机构副总经理陈德赚认为，外地不少城市都有城市综合体运营不佳的现象出现，我们如果不在开发思路、业态定位、运营策略、后期服务上进行切合市场需求特点的创新，打造出有特色、有差异的商业地产，那么也很难避免会有城市综合体演变成“烂尾楼”的危险。
