金婵婵
2008年以来，温州市区房地产市场在价格走势、销量变化、去库存化等各方面都呈现出鲜明的阶段性特征，尤其是价格走势经历了“上涨—下跌—复苏”的行情，备受市场和社会各界的关注。
“房子是用来住的，不是用来炒的。”这句话体现了中央维护房地产市场平稳健康发展的坚定决心。在当前背景下，如何给住宅市场正本清源，促进市场平稳软着陆，让房子回归居住的本真属性值得各级政府部门深思和探索。
一、影响温州市区楼市运行的主要原因
2008年以来的市区楼市，可归纳为三个阶段：2008-2010年房价猛涨，一房难求；2011-2014年房价深跌，去化艰难；2015年-2017年上半年量升价稳，良性发展。
影响温州市区楼市运行的主要原因是什么？笔者认为，主要有三方面。一是房源稀缺投机激增，市场失灵。经济学家约瑟夫·E·斯蒂格利茨曾指出：现实中所有的市场都是不完备的。当市场不能有效的配置经济资源时，即出现“市场失灵”。以2008-2010年市区楼市为例，从市场供给和销售数据可见，相对于购房需求而言，这个阶段新建商品住宅资源严重不足，价值高、使用周期长等特点又让其成为一种理想的保值增值投资品。且同期国内房地产市场正处于整体上升周期，一部分嗅到商机的温州人开始炒房，导致市区房价偏离常态。
二是需求放大供给受限，政策失效。以2008-2010年温州房地产市场为例：随着经济发展和城市化进程推进，居民的住房需求不断提高。加上一系列刺激经济政策出台实施，楼市“需求放大”现象显现。相对旺盛的市场需求，受土地和规划等政策因素制约，温州的宅地和住宅供应量持续维持低位，“供给受限”矛盾日益凸显，最终导致房价猛涨。
三是供给放量政策加码，调控显效。“市场失灵”和“政策失效”并存导致房地产市场出现异动，此时政府调控的适时适度介入就成为促进供需均衡、完善市场机制、推动楼市平稳健康发展的必然要求。2011年以来，借助国家土地政策调整的契机，我市通过多种举措逐步打开掣肘房地产业发展的土地瓶颈，大幅增加土地投放量。加上2015年中央和地方一系列鼓励支持住房消费的“去库存”政策相继出台，利好政策叠加作用下，温州楼市逐步走上复苏通道，呈现量价齐升的回暖走势。
二、温州市区房地产市场发展的短板
从市场供给和居民需求两个维度分析近年温州楼市发展轨迹，发现主要存在四大短板，掣肘其未来健康发展。
一是总量偏少造成的供给不足。对“十二五”时期的房价走势与市场供销量数据做相关性分析，发现两者呈高度负相关关系。近两年的居民购房需求专题调研资料显示，温州与宁波相似，内需明显强于外需，且均以刚需和改善自住为主。温州市区人口近300万，比宁波低20%左右，但商品住宅销量仅为宁波的1/3，可见市区商品住宅市场供给和需求尚未得到充分挖掘。
二是结构不合理造成的供给失衡。房地产市场的供给结构与需求结构不匹配也会导致有效供给和有效需求的不均衡。其一，区域布局不均衡。2010年以前温州城市框架尚未拉开，商品住宅建设销售大多集中在鹿城区，龙湾、瓯海两区的商品住宅供应和销量极小。其二，类型结构不均衡。目前市区商品住宅供给以大面积、高总价的中高端改善型住宅为主，中小面积、低总价的刚需型住宅供应相对稀缺。
三是高房价造成的需求不足。2016年温州市区住宅均价约为2.03万元/ ㎡，房价虽经历了前几年的深跌，但由于基数较高，绝对值依然不低。据浙江调查总队一份研究报告，2014年浙江省城镇居民房价收入比为10.7，在全省十一个设区市中，温州城区房价收入比最高为14.6，杭州和宁波分别为10.4和9.0 。高房价的终端承受者是广大购房群体，减弱他们日常消费的能力和支出。高房价也抬高了城市运作和生存成本，削弱城市的相对竞争实力。
四是配套欠缺造成的需求不足。随着经济发展，居民对住房的需求正从“安居”向“宜居”升级，生活、交通、教育等配套已然成为购房时优先考虑的因素。新兴居住板块由于相应的公共资源配置不够完善，不仅影响楼盘销售，也影响了区域整体的开发和良性发展，抑制后续购房需求正常释放。
三、促进房地产健康发展的相关建议
2016年以来国内不少城市房地产市场库存持续去化，价格再次出现加速上涨势头，后续的平稳健康发展依然面临诸多隐忧。结合近年温州楼市的发展特点，建议各地在精准监测、有效调控的同时，从供需两侧入手推进房地产业平稳健康发展。
一是提升市场监测精度，完善楼市预警体系。建立和完善包含房地产价格、投资、供销、库存、信贷等一系列指标的楼市监测预警体系，形成精细化、常态化的房地产市场监测机制。本轮热点城市楼市调控中，房价指数与销售均价双调控的模式有效剔除了房源结构差异带来的不可比影响，比单纯的均价调控（未编制指数的城市）更为科学精准。建议有条件的地方探索编制分板块、分市县的房价指数。相关部门也可尝试编制类似的地价指数，更客观、精准地反映房地产市场价格变动情况，为政府调控楼市提供准确、有效的参考依据。
二是强化调控政策储备，探索市场走势联动机制。深化“因城施策”分类调控的理念，建立适合不同市场走势、不同地域特色的调控政策分类储备库，精准提升地方调控能力和水平。包括坚持住房的居住属性，完善土地、金融、财税等调控政策的协调性，重视房地产投资建设规模与城市建设布局、经济发展水平相一致；稳字当先，适时根据市场走势灵活实施调控措施，变“头痛医头，脚痛医脚”的事后调控方式为“上医治未病”的防治结合模式，保持政策定力，构建房地产市场平稳健康发展的长效机制。
三是优化住宅供给结构，构建多层次住房体系。针对不同区域规划设计适合不同消费群体居住的商住片区，积极引导开发商改善住宅供应结构，逐步建立适合不同消费群体的梯度住宅供给体系，妥善化解高住宅均价难题，打造宜居、宜业的城市布局。如上海市在土地出让期间就明确限定不同区域（如中心城区、郊区、轨道交通站点周边区域）中小套型房源比例；苏州市在部分产业功能区的土地招拍挂过程中，采取最高限价政策，保住部分房价洼地，防止房价过度上涨对人才产生挤出效应。
四是优化基础配套建设，有效激发潜在购房需求。利用城市转型发展和轨道交通建设等良机，扩展拉大城市框架，合理布局周边土地综合开发，构建大城市空间格局。科学规划建设沿线大型居住片区，加强商业、教育、医疗等基础配套的同步建设与布局，利用成熟配套的集聚、辐射效应，实现人口的合理迁移布局，吸纳更多居住需求。
本文系2018年温州市优秀社科论文，有删节，由温州市统计学会推荐
