工业地产:中小城市新商机
本报记者 秦正长 通讯员 梅菲
有关浙江三四线城市房地产迅速崛起的消息，是传言，还是真相。本报记者前往义乌，约访浙江大都置业投资股份有限公司董事长楼志松，试图勾勒出浙江地产脉动的真实方向。
记者：大都地产在杭州成功开发西湖八号公馆之后，悄然撤出，进军三四线城市宁海。这一战略转移契合目前国内地产开发的方向。请问，当时你们是怎么考虑的？
楼志松：那时义乌房地产市场还不是很成熟，杭州房地产市场机会多一点。更重要的是，八号公馆地处西湖边，作为公开出让的地块，也是西湖边史上最后一块地。所以我们用心开发八号公馆，用一种艺术的眼光做地产，打造一种艺术品地产的概念。西湖八号公馆做完后，房地产宏观调控开始，金融危机紧跟着也来了。
2006年、2007年，外来地产大鳄陆续进杭，杭州地价普遍被拉高。我们意识到，杭州这样的城市竞争会越来越激烈。杭州机会也很多，但三四线可能还有处女地的机会；与其在杭州这样的城市拼得头破血流，还不如自己更稳健地走向三四线城市。
记者：据说大都地产在宁海连续拿了两块地，滚动开发，成为当地房地产开发的带头大哥。请你简要介绍一下你们转战宁海后的开发情况。
楼志松：我们2007年去宁海拿地。其实我们2006年、2007年都在找地。包括杭州也有许多机会，但是我们感觉还是三四线城市机会更为稳健。三四线城市我们首选还是浙江，因为浙江三四线城市的经济基础非常好，市场需求大，老百姓会有更多的居住需求，以及更多的改善居住的需求。
我们当时考察了浙江几个区域，最终选择宁海，原因是，宁波整个地区经济基础非常好，而宁海两个主要行业，一个是文体用品市场非常活跃，第二个是模具规模，这两大行业拉动了宁海的经济，经济基础特别好，市场需求很大。我们发现，宁海整体居住水平不是很高，需求很大；同时整体开发水平有待提高。这是一个有开发机会的城市。事实证明，宁海老百姓的消费意识很强，对改善居住的欲望和意识非常强。
当时我们连拿两块地，第一个项目，西域国际近30万平方米；后期又拿了一块近20万平方米的地，叫“上东国际”。一个在西面，一个在东面。东面这块地风景很美，也是靠着山。
尽管宁海是一个县级市，但是我们的开发水平还是按照在一线城市的开发标准和开发模式来开发的，所以在本地无论是政府还是老百姓，都眼睛一亮。包括我们引进绿城物业，助推了整个城市物业管理水平。
其他大公司也发现进入三四线城市是一个机会。后来绿城、宁波交通房产、银亿房产也进入宁海，也都拿了地，虽然拿地价格比较高。
我们会继续在宁海拿地，我们非常看好宁海市场。
记者：目前来看，大都地产转战三四线城市无疑是成功的。请您谈一谈在三四线城市房地产开发的感悟。
楼志松：地产的本质是盖房子满足刚性需求，从行业的发展来说，这种刚需为主的市场更加稳健。三四线城市房产市场主力是刚需，投资成分比较少，房地产开发机会多。
说到房地产的本质，房子是用来干嘛的？房子是用来居住的。而上海、杭州等一二线城市房地产含有不少投资的成分。因此，这次调控的目的是让房子回归本质，回归到刚性需求的本质上来。政府也认识到了，调控就是要让房子回归自然。而三四线城市的房子多为刚性需求，投资、炒房行为较少。房地产开发是一个资金密集型的行业，假如不稳健地走，迟早会出问题。所以我们较早地进入三四线城市，主攻“刚性需求”的概念。我们做纯住宅，做刚需，不做商业地产。满足“刚需”，需要在户型上做文章。刚性需求的户型不能做得太大，因此我们走小户型道路，努力使小户型利用率更高，更舒适。
现在我们在义乌开始着手进入工业地产，包括一些总部基地和创意园区的概念。
记者：你们为什么想到进入工业地产？
楼志松：这次调控，政府意识到一定要让房子回归居住的本质，调控时间必然很长。所以我们接下来拿地会非常慎重。我们对创意园区的投资不会太大，大概一个项目不超过5亿，物业自持，引进一些文化创意企业、服务性企业，做一个经营性的物业。靠长期持有这种经营性的物业，来收取中小企业办公房产的租金。
记者：也就是说，您这样做是在调控形势下的一个新的选择？
楼志松：没错。国外房地产开发中，工业地产占的份额很大，因为工业地产可以培育企业，政府愿意，投资商也愿意。目前大型地产商都进入工业地产了。
工业地产的资金投入比较小，对资金占用不大。大概是200万一亩。如果是住宅用地，差不多最起码要1000多万/亩，相差五六倍。
而且这方面不会与调控相抵触，且政府正在扶持、培育小企业。我们赶上义乌成为国际贸易综合改革试点城市，近期在义乌拿了45亩地，在新的国际资粮生产市场附近，准备做一个16-18万平方米的创意园区，我们会引进一些电子商务，为他们提供系列配套的办公、库房、宿舍、物流。
真正的地产商是持有稳定的物业和现金流，这样开发更为稳健，因为你仍能盘活资金链，因为你有一大块经营性的物业在这边，银行会给予地产商较多的支持，如银行抵押。
记者：进军三四线城市，首选浙江，是不是因为浙江块状经济发达，购买力强劲？
楼志松：我非常同意这个观点。首先，你去观察，绿城这么多年下来终于发现最赚钱是在浙江，他们要全面进入经济发达的县级市，比如永康等。我的一个朋友在合肥圈了好几千亩地，但后来发现，那边的经济基础有待提高。去年销售未完成，现在彻底转移到浙江来了，向下面的县级市布点。毕竟，地产是由经济基础决定的。
记者：您认为浙江中小城市中，哪些城市地产开发潜力较大？
楼志松：要看三四线城市的开放程度，开放程度决定经济基础好坏。比如宁波的慈溪、余姚，义乌周边永康、浦江，以及台州、温州、乐清，都很有潜力。西部地区有打工经济，老百姓赚了钱回去买房子；像我们浙江这些三四线城市，浙商在国内外赚了钱回老家买房子。出去创业成功后首选仍然希望回到出生地，这也算一种经济现象吧。这会给一个城市的房地产市场带来巨大的潜力。
